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※ 부동산이란?
- 부동산(不動産, real estate, immovable property)은 토지와 그것에 정착된 건물이나 수목(樹木) 등, 움직여 옮길 수 없는 재산
- 현재 민법상 “토지 및 그 정착물(토지에 부착하여 그 부착된 상태대로 계속적으로 사용되는 사회통념상 그 성질이 되는 물건)”을 뜻하는 단어(민법 제99조 제1항)
- “부동산 이외의 물건은 동산(goods and chattels)”(제99조 제2항)
- 이 외에도 여러 가지 법률을 통해 토지 및 그 정착물에는 토지, 토지와 별개의 독립한 부동산인 건물, 토지에 부착된 수목의 집단(입목)으로 입목등기를 마친 수목, 명인방법을 갖춘 수목이나 수목에서 분리하지 아니한 열매 등의 천연 과실, 토지에서 경작·재배하여 토지에서 분리하지 아니한 농작물 등도 부동산에 해당한다고 규정
- 나라에 따라 특별한 법률에 의하여 입목(한국, 일본 민법)이나 철도재단(일본 민법) 등의 준부동산(의제부동산)도 넓은 의미로 하나의 부동산
- 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지면 됨
⁂ 준부동산(semi real estate, 의제 부동산)
- 준부동산(準不動產) 혹은 의제부동산(擬制不動產)은 동산임에도 불구하고, 등기 또는 등록을 하여야 소유권 및 기타 물권을 확립할 수 있는 자산을 말함
- 부동산(움직일 수 없는 재산)이 아니라서 자동차나 중장비, 컨테이너 등, 움직이거나 옮길 수 있는 물건들이 다수 해당되나 거래 과정이 부동산만큼이나 복잡하고 까다로움
- 준부동산은 일단 부피가 크고, 중량이 무거우며, 한 번 만들어지면 장기적(5년 이상)으로 쓰일 수 있고, 손바뀜이 자주 일어나지 않는다는 특성이 있음
- 일반적인 동산에 비하여 재산적 가치가 크다는 점도 준부동산을 인정하는 이유가 되는데 부동산과는 달리, 준부동산에 속하는 자동차, 항공기, 건설기계, 선박, 기계 및 설비 등은 시세차익을 얻을 수 없으므로 투자의 목적으로 거래되지 않음
- 민법학에서는 준부동산을 동산이지만 부동산에 준하는 준동산 법적 조치를 취하여야 한다고 하고 있지만 민법에서는 공식적으로는 '준부동산'이라는 개념을 사용하지 않음
- 준부동산이라는 개념은 어디까지나 거래계에서 또는 학문적으로 인정되는 것이고 분류의 편의성을 위한 것이지, 민법에서 명시된 정의가 있는 것은 아님
- 민법은 준부동산에 대하여 특별법에 다라 소유의 이전, 전세권, 저당권 등의 재산권 설립에 대해 등기 또는 등록을 하도록 하고 있음
⇨ 대한민국에서 일반적으로 인정되는 준부동산의 종류
1. 광업재단: 광업권(鑛業權)과 광업권에 기하여 광물(鑛物)을 채굴(採掘)·취득하기 위한 각종 설비 및 이에 부속하는 사업의 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것
2. 공장재단: 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단(一團)의 기업재산으로서 이 법에 따라 소유권과 저당권의 목적이 되는 것
3. 20톤 이상의 선박: 총톤수 20톤 이상의 기선과 범선 및 총톤수 100톤 이상의 부선은 소유권·저당권·임차권에 대한 권리의 설정·보존·이전·변경·처분의 제한 또는 소멸에 대하여 등기를 진행 여야 함
4. 건설기계: 건설기계(建設機械, construction equipment) 또는 중장비(重裝備, heavy equipment)는 건설 공사에 사용되는 기계를 말함(대한민국에서의 건설기계관리법에 따르면, "건설기계"라 함은 건설공사에 사용할 수 있는 기계로서 대통령령이 정하는 것)
5. 항공기: 항공기(航空機, aircraft)는 사람이나 물건을 싣고 공중을 날 수 있는 날개가 달린 탈것이나 기계를 통틀어 이르는 말로 우주로켓이나 미사일 등은 포함하지 않음
6. 자동차: 자동차(自動車, Automobile) 또는 차(車, Vehicle)는 원동기의 힘을 통해 차체의 바퀴를 노면과 마찰시켜 그 반작용으로 움직이는 교통수단
7. 광업권: 광업권이란 광물을 탐사하고 채굴할 수 있는 배타적인 권리로, 물건을 직접 지배하지는 않지만 물건을 배타적으로 취득할 수 있는 준물권적 권리
8. 어업권: 어업권(漁業權)은 어업을 하고자 하는 자가 시·도지사의 면허를 받아 어업권원부에 등록을 함으로써 취득하게 되는 권리로 어업법(漁業法)에 기하여 공유수면 중 일정한 구역에 있어서 특정의 어업을 독점적으로 영위할 수 있는 권리로서 어업권의 유효기간은 10년
9. 입목: 토지에 부착된 수목의 집단으로서 그 소유자가 입목에 관한 법률에 따라 소유권보존의 등기를 받은 것
⁕ 대상부동산(premises)
- 거래의 대상이 되는 토지나 건물, 수목 따위의 재산
⁕ 매매(purchase and sale)
- 매매는 당사자의 일방이 어떤 재산권을 상대방에게 이전하기로 약속하고 상대방이 이에 대하여 그 대금을 지급하기로 약속함으로써 성립하는 계약
⁕ 임대차(lease)
- 임대차는 당사자의 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 할 수 있게 약정하고, 상대방이 그 대가로서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약으로 임대차계약은 유상계약, 쌍무계약, 낙성계약, 계속적 계약에 속함
⁕ 교환(exchange)
- “교환”이란 A의 토지와 B의 토지를 교환하는 것처럼, 당사자 쌍방이 서로 '금전 이외의 재산권'을 이전할 것을 약정함으로써 성립하는 계약
⁕ 전세(payback deposit lease)
- 전세(傳貰)는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것
⁕ 깔세(lump-sum advance payment lease)
- 단기 임대차, 즉 보증금이나 권리금 없이 시세보다 높은 월세를 한두 달치 미리 내고 주택이나 상가를 임차하는 것(세를 미리 깔고 시작한다는 뜻의 부동산 은어)
⁕ 월세(monthly lease)
- 집주인과 세입자 간 임대차 계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약으로 세입자는 일정액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인한테 월 차임을 납부하는 형식
⁕ 계약금(earnest money)
- 계약의 체결 시에 당사자 일방이 상대방에 대하여 교부하는 금전 기타의 유가물
⁕ 중도금(intermediate payment)
- 부동산 등을 거래할 때 계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 금액
⁕ 잔금(balance)
- 매매의 마지막 단계에 지급하는 돈으로 전체 매매금액 중 계약금과 중도금을 뺀 금액
⁕ 선불금(advance payment)
- 거래를 할 때 거래 의무의 이행을 담보하기 위해 미리 치르는 금액
⁕ 계약(contract)
- 쌍방이 서로에게 지게 될 의무나 갖게 될 권리에 대해 글이나 말로 약속하는 일
- 법률적으로는 일정한 채권 내지 채권관계의 발생을 목적으로 하는 복수의 당사자의 서로 대립하는 의사표시의 합치로 성립하는 법률행위
⁕ 취소(cancellation)
- 발표한 의사를 거두어들이거나 예정된 일을 없애 버림
- 하자(瑕疵) 있는 의사표시 또는 법률행위의 효력을 표의자 기타의 특정인이 소멸시키는 것
⁕ 해제(rescission)
- 설치하였거나 장비한 것 따위를 풀어 없앰 - 묶인 것이나 행동에 제약을 가하는 법령 따위를 풀어 자유롭게 함
- 일단 유효하게 성립한 계약을 소급하여 소멸시키는 일방적인 의사표시
⁕ 해지(termination)
- 계속적 채권관계에서 계약의 효력을 장래에 대하여 소멸케 하는 일방적 행위
⁕ 만기(expiration)
- 미리 정해두었던 기한이 끝남 - 어음 금액의 지급일로서 어음에 적힌 날짜
⁕ 갱신(renewal)
- 계약의 존속기간이 만료한 때에 그 계약을 다시 계속시키거나 비용을 새로이 수정하는 것
⁕ 매도인(seller)
- 매매계약에 있어서 목적물을 파는 쪽 당사자를 매도인 또는 매도자
⁕ 매수인(buyer)
- 매매계약에 있어서 사는 쪽의 당사자
⁕ 임대인[lessor, 집주인(landlord)]
- 부동산의 소유자로 임대차계약을 통해 비용을 받고 계약기간 동안 토지, 주택, 상가 등을 빌려주는 사람
⁕ 임차인[lessee, 세입자(tenant)]
- 임대차계약서를 작성하고 임대차계약서에 나와있는 비용을 지불하고 그에 해당하는 주택을 사용하는 사람
⁕ 당사자(interested parties)
- 어떤 일이나 사건에 직접 관계가 있거나 관계한 사람
- 소송의 주체로서 법원의 재판권 행사를 구하는 자와 이에 대립하는 상대방으로서 제1심에서는 원고와 피고로 구분
⁕ 대리인(proxy / agent)
- 다른 사람을 대리하는 사람 - 법률상의 대리권을 가지고 본인을 대신하여 의사 표시를 하거나 의사 표시를 받을 권한이 있는 사람
⁕ 임차권(tenancy)
- 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익 하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정함으로 효력이 생기는 권리(민법 제618조)
⁕ 단독주택(單獨住宅, detached dwelling)
- 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정함
- 한 가구 혹은 19가구 이내의 가구가 거주가 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 주택으로서, 공동주택의 범위에 포함되지 않은 주택을 의미
- 건축법 상 단독주택에는 다중주택과 다가구주택, 공관이 포함
⇒ 다중주택
◦ 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있고, 각 실은 독립된 주거의 형태가 아니며, 건물의 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 경우의 단독주택
⇒ 다가구주택
◦ 다가구주택은 단독소유로 사용하는 층수가 3층 이하인 주택
⇒ 공관
◦ 정부의 고위 관리가 공적으로 쓰는 거주처
⁕ 공동주택(共同住宅, apartment house, block of flats)
- 여러 가구가 한 건축물 안에서 각각 따로 생활을 할 수 있게 설계하여 지은 큰 집
- 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정함 - 공동주택의 종류는 다세대주택, 연립주택, 아파트로 나뉨
⇒ 다세대주택
◦ 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡(200평) 이하, 층수가 4개 층 이하인 주택
⇒ 연립주택
◦ 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡(200평) 초과, 층수가 4개 층 이하인 주택
⇒ 아파트
◦ 주택으로 쓰이는 층이 5개 층 이상인 주택